ăm 2022, thị trường bất động sản bước vào vùng nhiễu động. Loạt biến động trên thị trường đã đẩy bất động sản vào thế khó chồng khó. Dẫu vậy, trong “cơn giông bão” ập đến, nhiều điểm sáng vẫn le lói xuất hiện, trở thành động lực giúp thị trường có bước đệm chuyển mình tích cực trong năm 2023.
Từng là loại hình đầu tư khuấy đảo thị trường bất động sản trong cơn sốt đất đầu năm 2022 thế nhưng nửa cuối năm phân khúc này bỗng quay đầu “đóng băng” thanh khoản. Làn sóng cắt lỗ đất nền manh nha và dần diễn ra mạnh mẽ vào thời điểm quý III, IV/2022 và đặc biệt giai đoạn cận Tết.
Số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường vừa công bố vào hồi quý III/2022 cho thấy, giá bán đất nền tại một số tỉnh miền Bắc giảm như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bắc Giang giảm 5%… Tại Hà Nội, đất nền các huyện ngoại thành – nơi có nhiều đợt sốt đất cục bộ cũng quay đầu giảm giá 10-20%, cá biệt có những khu vực nhà đầu tư chịu cắt lỗ đến 30% nhưng vẫn không có người mua.
Trái ngược với diễn biến của đất nền, 2022 là năm ghi nhận giá chung cư tăng đột biến, nhất là đối với loại hình căn hộ đã bàn giao. Thống kê của Bộ Xây dựng, giá chung cư sơ cấp tăng từ 5-7% trong năm 2022. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua. Tại TP.HCM có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, còn phân khúc cao cấp tăng 5%.
Đáng chú ý, căn hộ chung cư đã qua sử dụng tại khu vực nội thành Hà Nội, TP.HCM được đẩy tăng trung bình từ 10-20%. Thậm chí, chỉ trong vòng quý III, nhiều dự án chung cư như Sudico Mỹ Đình, Iris Garden, Vinhomes Green Bay (Hà Nội)… ghi nhận giá chung cư tăng trung bình từ 200 triệu – 1 tỷ đồng. Mức giá căn hộ chung cư tại TP.HCM cũng được đẩy lên ngưỡng trăm triệu đồng/m2 đối với căn hộ cao cấp.
Nguồn: batdongsan.com.vn
Nguyên nhân của sự gia tăng đột biến của chung cư xuất phát từ nguồn cung dự án khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân cao. Ngoài ra, mức giá căn hộ chung cư mới mở bán neo ở ngưỡng cao cũng tác động đến xu hướng tìm kiếm căn hộ đã qua sử dụng. Còn đối với căn hộ chung cư mới, do áp lực về chi phí đầu vào khiến chủ đầu tư buộc phải đất giá cao.
Trong bức tranh đậm gam màu xám của thị trường bất động sản, 2022 lại là một năm ghi dấu diễn biến tăng trưởng bình ổn của phân khúc bất động sản công nghiệp. Số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước ở mức 90%, giá thuê tăng 5% theo quý. Một số loại hình mới như bất động sản công nghiệp “may đo” gồm nhà xưởng, nhà kho… còn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 95%, nâng vị thế cạnh tranh trực tiếp với các nước trong khu vực.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, bất động sản công nghiệp là phân khúc có hoạt động sôi động nhất trên thị trường, đặc biệt là tại các khu vực Bắc Bộ và Nam Bộ, hay một số vùng kinh tế tiêu biểu như Hà Nội, Vĩnh Phúc, TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu. “Sức hút của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là rất lớn, với kỳ vọng vào nửa cuối năm 2023 thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ của vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam”, ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội phân tích.
Nhà ở xã hội là phân khúc được kỳ vọng nhất trong năm 2022 và dự báo sẽ là động lực giúp thị trường địa ốc 2023 đi theo quỹ đạo mới đầy lạc quan khi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn như Sun Group, VinGroup, Nova Group, BRG, Bitexco, Him Lam… đều cam kết sẽ tham gia xây dựng nhà ở xã hội.
Cụ thể, Tập đoàn Vingroup lên kế hoạch hoàn thiện 500.000 căn hộ nhà ở xã hội trong vòng 5 năm. Masterise Group công bố sẽ triển khai phát triển khoảng 25.000 căn nhà ở xã hội. Tập đoàn Novaland cũng chia sẻ kế hoạch đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội tại TP.HCM và các tỉnh thành phía Nam. Hòa Bình Group đặt mục tiêu xây khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều tỉnh.
2022 là năm ghi nhận chuyển biến đầy tích cực trong động thái của cơ quan quản lý khi đẩy nhanh tiến độ gỡ vướng chính sách đai như sửa đổi Luật Đất đai 2013. Một trong những vấn đề sửa đổi được dư luận quan tâm đó là nội dung bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường nhằm bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan.
