Một phân khúc bất động sản đang đi ngược xu hướng bán tháo, cắt lỗ của thị trường

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thanh khoản sụt giảm nhanh chóng. Theo đó, nhiều phân khúc đã phải giảm giá, thậm chí cắt lỗ sau để bán được hàng. Có những sản phẩm đã thực hiện chính sách chiết khấu lên tới 50% nhưng vẫn khó bán.

Trước làn sóng bán cắt lỗ của thị trường, nhiều người mua nhà đang ráo riết săn tìm với hy vọng sẽ sở hữu được với mức giá tốt. Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư giường như đang đứng ngoài xu hướng giảm giá.

Báo cáo mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, tại Hà Nội, mức độ quan tâm tới loại hình chung cư giảm nhẹ khoảng 5 – 12%. Song, mức giá lại có xu hướng tăng, đặc biệt phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất 12%, cao cấp tăng 7% và bình dân tăng 2%. Tại TP. HCM, mức độ quan tâm có xu hướng tăng mạnh, còn giá bán tăng nhẹ từ 2- 4%.

Anh Phú Cường (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đang tìm kiếm một căn hộ 2 phòng ngủ trên địa bàn quận này. Song, dù đã mất khá nhiều thời gian nhưng anh vẫn chưa thể mua được vì việc tiếp cận vốn vay ngân hàng không dễ, trong khi đó, giá căn hộ mới vẫn tiếp tục tăng giá.

“Tôi thấy, giá căn hộ tại địa bàn quận Nam Từ Liêm đều ở mức trên 45 triệu đồng/m2, nếu mua một căn hộ khoảng 60m2 đã gần 3 tỷ đồng. Đây là mức giá vượt qua khả năng chi trả của gia đình tôi. Thực tế, không chỉ ở địa bàn quận này, mà các khu vực khác cũng có giá tương tự”, anh Cường nói.

Trong những năm gần đây, nguồn cung chung cư tại các thành phố lớn liên tục giảm sút, kéo theo đó là mức giá tăng cao, vượt qua khả năng của người có nhu cầu thực. Mặc dù thị trường đang kém thanh khoản nhưng phân khúc này vẫn được dự báo khó giảm giá.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường bất động sản dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm thì căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ.

“Phân khúc này sẽ khó ghi nhận hiện tượng giảm giá. Bởi thị trường bất động sản năm 2022 – 2023 rất khác so với khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2012 – 2013”, ông Hiệp nói.

Ông Hiệp cho rằng, giai đoạn 2012 – 2013 là giai đoạn khủng hoảng thừa khi nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Từ đó tạo nên một nguồn cung lớn trong khi sức mua kém, dẫn đến hiện tượng giảm giá bán. Bản thân doanh nghiệp của ông thời điểm đó cũng phải giảm giá từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 22 triệu đồng/m2 tại dự án Nam Đô cùng với việc hoàn thành tiến độ dự án thì mới bán hết.

Còn thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

“Hiện nay, giá vật liệu xây dựng tăng lên rất cao. Suất đầu tư 1m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng phải 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế,… Vì vậy, để chủ đầu tư làm được dự án có giá 30 triệu đồng/m2, chúng tôi đã thấy vô cùng khó chứ đừng nói đến nhà ở giá 20 triệu đồng/m2, trừ trường hợp nhà ở xã hội với điều kiện không có thang máy cùng các dịch vụ khác hạn chế”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết.

Bên cạnh nguồn hàng khan hiếm cùng chi phí đầu vào các dự án chung cư tăng mạnh, nhiều chuyên gia cũng chỉ ra, nhu cầu ở thực trên thị trường vẫn rất lớn. Nguồn cầu chỉ sụt giảm ở những phân khúc mang tính đầu tư và đầu cơ cao, còn với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực thì thanh khoản vẫn đảm bảo. Đây chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá chung cư khó hạ nhiệt dù bối cảnh thị trường trầm lắng.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP. HCM ví von: “Hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư – hướng đến đáp ứng mục đích ở thật thì khó có tình trạng này”.

Theo ông Bảo, phân khúc căn hộ chung cư khó có tình trạng giảm giá bán dù ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Nếu có, chỉ ở những dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới, bởi nếu không giảm thì khó có người mua.